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Financiamento Imobiliário: SAC vs Price

Simule e compare os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil. O SAC tem parcelas maiores no início mas você paga menos juros no total. O Price tem parcela fixa mas paga mais juros.

Dados do financiamento

R$
20% (R$ 100.000,00)
11% a.a.
30 anos
Valor financiado: R$ 400.000,00 — 360 parcelas

Sistema SAC

Paga menos juros
1ª parcelaR$ 4.604,95
Última parcelaR$ 1.120,82
Total pagoR$ 1.030.637,67
Total de jurosR$ 630.637,67

Sistema Price

1ª parcelaR$ 3.653,43
Última parcelaR$ 3.653,43
Total pagoR$ 1.315.234,67
Total de jurosR$ 915.234,67

O sistema SAC paga R$ 284.596,99 a menos em juros no total. Porém, as primeiras parcelas do SAC são mais altas — avaliar a capacidade de pagamento no início.

Evolução das parcelas ao longo do tempo

Tabela de amortização (primeiros 24 meses)

MêsPrestaçãoAmortizaçãoJurosSaldo devedor
1R$ 4.604,95R$ 1.111,11R$ 3.493,84R$ 398.888,89
2R$ 4.595,24R$ 1.111,11R$ 3.484,13R$ 397.777,78
3R$ 4.585,54R$ 1.111,11R$ 3.474,43R$ 396.666,67
4R$ 4.575,83R$ 1.111,11R$ 3.464,72R$ 395.555,56
5R$ 4.566,13R$ 1.111,11R$ 3.455,02R$ 394.444,44
6R$ 4.556,42R$ 1.111,11R$ 3.445,31R$ 393.333,33
7R$ 4.546,72R$ 1.111,11R$ 3.435,61R$ 392.222,22
8R$ 4.537,01R$ 1.111,11R$ 3.425,90R$ 391.111,11
9R$ 4.527,31R$ 1.111,11R$ 3.416,20R$ 390.000,00
10R$ 4.517,60R$ 1.111,11R$ 3.406,49R$ 388.888,89
11R$ 4.507,90R$ 1.111,11R$ 3.396,79R$ 387.777,78
12R$ 4.498,19R$ 1.111,11R$ 3.387,08R$ 386.666,67
13R$ 4.488,49R$ 1.111,11R$ 3.377,38R$ 385.555,56
14R$ 4.478,78R$ 1.111,11R$ 3.367,67R$ 384.444,44
15R$ 4.469,08R$ 1.111,11R$ 3.357,97R$ 383.333,33
16R$ 4.459,37R$ 1.111,11R$ 3.348,26R$ 382.222,22
17R$ 4.449,67R$ 1.111,11R$ 3.338,56R$ 381.111,11
18R$ 4.439,96R$ 1.111,11R$ 3.328,85R$ 380.000,00
19R$ 4.430,26R$ 1.111,11R$ 3.319,15R$ 378.888,89
20R$ 4.420,55R$ 1.111,11R$ 3.309,44R$ 377.777,78
21R$ 4.410,85R$ 1.111,11R$ 3.299,74R$ 376.666,67
22R$ 4.401,14R$ 1.111,11R$ 3.290,03R$ 375.555,56
23R$ 4.391,44R$ 1.111,11R$ 3.280,33R$ 374.444,44
24R$ 4.381,73R$ 1.111,11R$ 3.270,62R$ 373.333,33

Simulação sem taxas adicionais (seguro obrigatório MIP/DFI, tarifa de administração). Taxas reais da Caixa e bancos incluem esses encargos, que podem elevar o custo efetivo em 1–2 p.p. Não considera correção do saldo devedor (IPCA/TR) em contratos indexados. Use como referência comparativa.

SAC vs Price: comparação resumida

SAC — Sistema de Amortização Constante

  • Amortização fixa (saldo diminui uniformemente)
  • Parcelas iniciais maiores e decrescentes
  • Total de juros menor ao longo do prazo
  • Mais adequado para quem quer quitar rápido
  • Exige maior renda comprometida no início

Price — Tabela Price (Sistema Francês)

  • Parcela fixa durante todo o prazo
  • Primeiras parcelas: maioria é juro
  • Total de juros maior que no SAC
  • Comprometimento de renda mais previsível
  • Parcelas menores no início facilitam aprovação

Guia completo: como escolher entre SAC e Price

Financiamento imobiliário é a maior decisão financeira da vida da maioria dos brasileiros — em média 20 a 35 anos de comprometimento de renda, com totais que frequentemente passam de R$1 milhão. A escolha entre SAC e Price não é detalhe: pode significar uma diferença de R$100 mil a R$300 mil em juros pagos ao final do contrato.

Os dois sistemas resolvem o mesmo problema (financiar um imóvel ao longo do tempo) com lógicas matemáticas diferentes. O SAC (Sistema de Amortização Constante) mantém a amortização do principal fixa; o Price (Tabela Price ou Sistema Francês) mantém a parcela fixa. As consequências em juros totais e capacidade de pagamento são radicalmente diferentes.

No Brasil, a Caixa Econômica Federal e os bancos privados oferecem os dois sistemas para imóveis residenciais. O cliente escolhe na contratação. Esta calculadora simula os dois lado a lado para você decidir com a matemática na mão — não pela conversa do gerente.

Como funciona cada sistema

SAC: Parcela_n = Amortização + (Saldo × i) | Price: Parcela = (Saldo × i) / (1 − (1+i)^−n)
SAC =
Amortização é fixa: Saldo_inicial ÷ número de parcelas. Os juros caem mês a mês porque o saldo cai.
Price =
Parcela é fixa: calculada para que a soma de todas elas pague o saldo + juros exatamente no prazo definido.
Saldo =
Valor financiado restante (vai diminuindo com as amortizações)
i =
Taxa de juros mensal (geralmente i_anual convertido para mensal)
n =
Prazo restante em meses

No SAC, parcela INICIAL é maior, mas vai diminuindo. No Price, parcela é a mesma do início ao fim — mas só funciona porque os primeiros pagamentos são quase 100% juros e quase nada amortização.

Exemplos resolvidos

Exemplo 1 — R$400 mil em 30 anos a 11% a.a.

Imóvel R$500k, entrada R$100k (20%), financiamento R$400k, 360 meses, 11% a.a. (≈0,873% a.m.).

Inputs
Valor financiado:
R$ 400.000
Prazo:
360 meses (30 anos)
Taxa:
11% a.a. ≈ 0,873% a.m.
Cálculo
  1. SAC: Amortização fixa = 400.000 ÷ 360 = R$1.111,11/mês
  2. SAC parcela inicial: R$1.111 + (400.000 × 0,873%) = R$4.604
  3. SAC parcela final: R$1.111 + (1.111 × 0,873%) = R$1.121
  4. Price parcela (fixa): R$3.809 todo mês durante 360 meses
  5. Total pago no SAC: R$1.034.480 (R$634.480 de juros)
  6. Total pago no Price: R$1.371.240 (R$971.240 de juros)
Resultado
Diferença de juros: R$336.760 a favor do SAC | Parcela inicial do SAC é R$795 maior

Exemplo 2 — Mesmo valor, prazo de 20 anos

R$400k em 240 meses a 11% a.a. — menos prazo, juros menores total.

Inputs
Valor financiado:
R$ 400.000
Prazo:
240 meses (20 anos)
Taxa:
11% a.a.
Cálculo
  1. SAC parcela inicial: 1.667 + (400k × 0,873%) = R$5.158
  2. SAC parcela final: 1.667 + (1.667 × 0,873%) = R$1.681
  3. Price parcela: R$4.130 fixa todos os meses
  4. Total SAC: R$820.180 (R$420.180 de juros)
  5. Total Price: R$991.200 (R$591.200 de juros)
Resultado
Em 20 anos, SAC economiza R$171.020 vs Price | Parcela SAC inicial é R$1.028 maior

Exemplo 3 — Quando Price faz sentido

Casal jovem, primeira casa, renda apertada hoje mas com bom plano de progressão na carreira.

Inputs
Cenário:
Comprometer 30% da renda hoje
Renda:
R$ 12.000 conjunta
Parcela máxima:
R$ 3.600
Cálculo
  1. Parcela inicial SAC seria R$4.604 → estoura limite
  2. Banco NÃO aprova se parcela > 30% da renda
  3. Parcela Price R$3.809 também estoura (por pouco)
  4. Solução: Price com prazo mais longo (35 anos) reduz parcela
Resultado
Price viabiliza a compra. Você paga MUITO mais juros mas atravessa o portão da primeira casa.

Exemplo 4 — Amortização extraordinária

Mesmo financiamento de R$400k/30 anos/11%, mas você usa R$50k de 13º + bônus 5 anos depois para amortizar.

Inputs
Saldo devedor no mês 60:
≈ R$ 386.000 (Price)
Amortização extra:
R$ 50.000
Estratégia:
Reduzir prazo (não parcela)
Cálculo
  1. Saldo cai para R$336.000
  2. Banco recalcula: mantendo a mesma parcela (R$3.809), prazo cai de 300 para ~210 meses
  3. Você termina 7,5 anos antes
  4. Economiza ~R$200 mil de juros que pagaria nesses 90 meses extras
Resultado
R$50k antecipados viraram R$200k de economia. Sempre escolha REDUZIR PRAZO, não reduzir parcela.

Quando usar essa calculadora

Decidir qual sistema escolher na assinatura

Olhe os dois cenários e responda: você consegue pagar a parcela inicial do SAC com folga (≤25% da renda)? Se sim, SAC quase sempre vence. Se não, vá de Price com prazo menor possível.

Simular o impacto de uma amortização extra

Mude o valor financiado para o saldo restante após sua amortização planejada. Veja quantos meses você corta. Faz mais sentido amortizar agora ou investir e amortizar daqui a 3 anos? Depende da taxa do financiamento vs taxa do investimento líquido.

Comparar bancos antes de fechar

Caixa, Bradesco, Itaú, Santander oferecem taxas diferentes para o mesmo perfil. Diferença de 1 ponto percentual ao ano em 30 anos vira R$100k. Use esta calculadora para validar cada cotação.

Decidir entre comprar e alugar

Combine esta calculadora com a /aluguel-vs-compra. Se o juros total do financiamento for muito alto e o aluguel local for barato, faz mais sentido alugar e investir a diferença.

Erros comuns que destruem o cálculo

  • Olhar só a parcela e não o total pago

    Gerente sempre vende a tabela Price ("olha como cabe no orçamento!"). Você precisa olhar o TOTAL PAGO ao longo do contrato. Em 30 anos a 11%, Price custa R$337 mil a mais em juros que SAC para o mesmo financiamento.

  • Esticar o prazo desnecessariamente

    Banco oferece 35 anos quando você poderia tomar 25. Em R$400 mil a 11%, 25 anos vs 35 anos = R$320 mil a mais de juros no Price. Pegue o menor prazo que sua renda comporta + 20% de folga.

  • Não usar FGTS para abater

    A cada 2 anos você pode usar saldo do FGTS para amortizar financiamento da casa própria. Maioria dos brasileiros esquece. R$30k de FGTS amortizado nos primeiros anos economiza R$80–120 mil em juros futuros.

  • Aceitar seguros embutidos sem analisar

    MIP (morte/invalidez) é obrigatório, DFI (danos físicos) é obrigatório. Mas a SEGURADORA é escolha sua. Banco oferece a deles (cara). Pesquise — pode economizar R$200/mês durante 30 anos = R$72 mil.

  • Não recalcular após mudança de Selic

    Financiamentos imobiliários muitas vezes têm taxa pós-fixada (TR + spread). Mudanças de juros mexem na sua parcela. Verifique trimestralmente — se a Selic caiu 2 pontos, considere portabilidade.

  • Confundir taxa do banco com taxa real

    "11% ao ano" no contrato nem sempre é o CET (Custo Efetivo Total). CET inclui seguros, taxa de avaliação, registro. Pode ser 13% real. Sempre compare CET, não taxa nominal, entre bancos.

Limitações da calculadora

  • A calculadora assume taxa FIXA durante todo o contrato. Financiamentos com TR variável (maioria da Caixa) podem ter parcelas diferentes na vida real conforme a TR sobe ou cai.
  • Não considera o seguro MIP/DFI no cálculo da parcela — esses valores adicionam R$100–400/mês dependendo da idade e valor.
  • Não modela uso de FGTS, portabilidade entre bancos ou subsídio do programa Casa Verde e Amarela / Minha Casa Minha Vida.
  • Taxa de avaliação (R$3-5k pagos antes da contratação) e registro (~3% do valor) não entram aqui.

Glossário

SAC
Sistema de Amortização Constante. Parte do principal abatida é fixa todo mês. Parcela cai com o tempo. Total de juros menor.
Price (Tabela Price)
Sistema Francês. Parcela é fixa do início ao fim. Total de juros maior que SAC. Mais usado por bancos privados.
Amortização
Parte da parcela que reduz o saldo devedor. O resto é juros sobre o saldo.
Saldo devedor
Valor que ainda falta pagar do principal. Diminui mês a mês com a amortização.
CET
Custo Efetivo Total. Inclui taxa + seguros + tarifas + IOF. É o número que importa para comparar bancos.
TR
Taxa Referencial. Indexador usado pela Caixa em financiamentos do SBPE. Geralmente fica perto de zero, mas pode subir em ciclos de juros altos.
FGTS
Fundo de Garantia. Pode ser usado para entrada, amortização extraordinária a cada 2 anos ou quitação total.
Portabilidade
Mudar seu financiamento de um banco para outro para conseguir taxa menor. Banco original tem 5 dias para igualar a oferta.

Dicas práticas

  • Em qualquer sistema, se sobrar dinheiro, sempre amortize REDUZINDO PRAZO (não parcela). O ganho de juros é exponencialmente maior.
  • Use FGTS a cada 2 anos. É dinheiro "preso" rendendo TR (~3% a.a.) que pode estar amortizando dívida de 11% a.a.
  • Se sua taxa contratada for 12% e o Tesouro IPCA+ está em 6% real, antecipar dívida vence investir — quase sempre.
  • Sempre simule 3 cenários: SAC no prazo cheio, SAC com amortização extra de 12 parcelas (1x por ano), Price no mesmo prazo. A escolha fica clara.
  • Confira no mês 60 se vale fazer portabilidade. Bancos costumam ter ofertas para captar clientes em meio de contrato.

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Aviso: esta ferramenta tem caráter exclusivamente educacional. Os cálculos são estimativas baseadas nos parâmetros que você inserir e nas premissas declaradas. Não constituem recomendação de investimento. Para decisões financeiras importantes, consulte um profissional habilitado pela CVM. Veja o disclaimer financeiro completo.